借地の上の家を相続したら？地主さんへの承諾料は必要？

2026年11月14日　行政書士 畑 秀樹

江戸川区や葛飾区など東京の下町には、地主さんから土地を借りて、その上に自分の家を建てている「借地」の家がたくさんあります。親が住んでいた借地の家を相続することになったとき、「地主さんの許可はいるの？」「名義変更にお金を払わないといけないの？」というご相談をよくいただきます。

相続なら、地主さんの承諾も承諾料もいらない

借地権（土地を借りる権利）を他人に売ったり譲ったりするときは、地主さんの承諾が必要です。承諾をもらうときに「承諾料」（名義書換料などとも呼ばれます）を払うのが一般的です。

一方、相続で借地権を受け継ぐ場合は、地主さんの承諾はいりません。承諾料を払う義務もありません。相続は、亡くなった方の権利や立場をそのまま受け継ぐもので、「譲渡」にはあたらないからです。遺産分割で、相続人のうちの1人が借地の家を受け継ぐ場合も同じです。

承諾が必要になるケース

相続人ではない人に、遺言で残す（遺贈）

遺言で、相続人ではない人（たとえば、孫や内縁の妻など）に借地の家を残す「遺贈」の場合は、地主さんの承諾が必要になります。遺言書をつくる段階で気をつけたいポイントです。

相続した借地の家を売る

相続したあとに家を売る場合は、借地権を第三者に譲ることになるので、地主さんの承諾が必要です。地主さんが承諾してくれないときは、裁判所に、地主さんの承諾に代わる許可を求める手続きもあります（借地借家法第19条）。

建て替える・増築する

契約の内容によっては、建て替えや増築に地主さんの承諾が必要になります。契約書の内容を確認しましょう。

家の名義変更（相続登記）も忘れずに

借地権そのものは登記されていないことが多いのですが、その上に建っている建物は登記されています。建物の登記は、地主さんが土地を売った場合などに、借地権を新しい地主に主張するための大切な根拠になります。相続登記は2024年4月1日から義務になっているので、相続で取得したことを知った日から3年以内に手続きをしましょう。

借地の家の相続でお手伝いできること

• 戸籍の収集と相続人の確認
• 借地の家を誰が受け継ぐかを決める遺産分割協議書の作成
• 地主さんへのお知らせの文書づくり
• 「住み続ける・貸す・売る」の検討のご相談（宅地建物取引士として）

売却や賃貸を考える場合は、同じビルの不動産会社・大栄商事とあわせてご相談いただけます。地主さんとの間で、すでに意見が対立して争いになっている場合は、弁護士へのご相談をおすすめします。