「実家をどうする？」相続で一番モメる、あの問題について

2026年11月14日　行政書士 畑 秀樹

いざ相続について考え始めたとき、現金や預金なら「きっちり半分こ」で平和に解決します。しかし、実家などの「不動産」が絡んでくると、途端に空気がピリッとするものです。

なぜなら、家や土地には「定価」というものがないから。これが、相続対策における最大の難関なのです。

一つの不動産には「3つの違う顔」がある

実は、一つの不動産には「3つの違う顔（価格）」があるのをご存じでしょうか？

①「売りたい価格」（実勢価格）

ご近所の相場や、「この値段で売れたらいいな」という市場のリアルな価格です。

②「税金の計算用」（路線価・固定資産税評価額）

国や自治体が「あなたの家はこの価値ですね」と決めている価格です。実は、実際に売れる価格（実勢価格）よりも安く設定されていることがほとんどです。

• 路線価（相続税路線価）：主に市街地の土地の相続税や贈与税を計算する際に使われます。国税庁が毎年発表しており、土地取引の目安となる「公示価格」（国土交通省が毎年発表する価格）の約80%程度に設定されています。国税庁のホームページで住所から調べることができます。
• 固定資産税評価額：固定資産税の計算に使われる価格で、市区町村（東京23区は都）が3年に1度評価を見直します。毎年送られてくる固定資産税の納税通知書などで確認できます。土地は公示価格の約70%程度が目安です。路線価が定められていない地域の土地は、この固定資産税評価額に国税庁が定める倍率を掛けて相続税の評価をします。また、建物の相続税の評価にもこの固定資産税評価額が使われます。

③「思い出価格」（プライスレスですが…）

「ここは俺が育った部屋だ」「お父さんが手入れした庭だから」という、家族の思い入れ。揉める原因の半分は、実はこの見えない価値だったりします。

じゃあ、どの価格で分ければいいの？

ここが一番の悩みどころです。

たとえば、家を継ぐ長男は「税金用の安い評価額で計算して、残りの現金を多くもらおう」と考えがちです。

一方で、家を出ている妹は「今売ったらもっと高いはずなんだから、実際の売値（高い価格）で計算して、私に現金をたくさんちょうだい！」と主張するかもしれません。

家という「切り分けられないケーキ」を前に、どの基準のナイフを入れるかで、兄弟姉妹の取り分が何百万円単位で変わってしまうのです。

似たような家でも、値段は一軒ずつ違う

近い土地で同じような建物でも、建てられた土地の形、場所、築年数などによって価格差が出てきます。比較的同じ形のマンションでも、階数や主要採光面の方角の違い、室内の維持のされ方によって価格は違ってきます。

対策は「元気なうちの世間話」から

家の価値を決めるのが難しいからこそ、「親が元気なうちに話し合うこと」や、親の遺言書づくりが最強の相続対策になります。

「うちの家、今売ったらいくらくらいになるんだろうね？」とお茶でも飲みながら、フラットな雰囲気で相場を調べてみたり、「お父さん、遺言書書いてくれてる？」と話してみたりするのがおすすめです。

完璧な正解はありません。だからこそ、早めに「我が家はどうするか」の基準を共有しておくことが、家族の絆を守る一番の防波堤になってくれますよ。